Die 3. Säule kann für eine indirekte Amortisation Ihrer Hypothek eingesetzt werden

Um ein Eigenheim zu finanzieren, müssen Sie mindestens 20% Eigenkapital aufbringen können, wovon mindestens 10% dieses Eigenkapitals nicht aus Ihrer Pensionskasse kommen darf. 3. Säulengelder können einerseits als Kapital nicht aus BVG stammend verwendet werden (als Teilbezug oder Verpfändung) und zusätzlich als indirekte Amortisation eingesetzt werden. Eine Liegenschaft muss bis zum Pensionsalter auf höchstens 65% des Wertes amortisiert werden, meistens sogar mehr damit die Tragbarkeit im Alter gewährleistet ist. Dies kann mit einer direkten Amortisation erfolgen (also stetige Abzahlung der Hypothek) oder mit einer Indirekten Amortisation (also Verpfändung einer 3a Police oder Konto). Dank dem möglichen Versicherugsschutz bei der 3. Säule wird gleichzeitig die Tragbarkeit bei Erwerbsunfähigkeit und Tod abgesichert.  

Vorteile der indirekten Amortisation

Einerseits sparen Sie jährlich einen hohen Betrag an Steuern, da Sie die Beiträge vom steuerbaren Einkommen abziehen können, anderseits bleibt die Hypothek höher und somit sind auch höhere Zinsen abzugsfähig. Im Idealfall sollten die Abzüge mindestens in der Höhe des Eigenmietwertes abzüglich Pauschalabzug sein, was in der heutigen Tiefzinsphase praktisch nicht möglich ist. Zudem sind die Renditen in einer guten 3. Säule Lösung höher als die Zinsbelastung der Hypothek. Aus diesem Grund ist die Wahl der 3. Säule so wichtig. Wir empfehlen nur Lösungen mit einer Garantie und einer optimalen Anlage die Ihre Renditeversprechen bereits bewiesen haben.

Was sind die Kosten der Amortisation?Direkte AmortisationIndirekte Amortisation
Amortisationsraten bzw. Prämienzahlungen (6’400.- pro Jahr96’000.-96’000.-
Hypothekarzinsen19’200.-36’000.-
Steuerersparnis durch Abzug der Schuldzinsen- 4’800.-- 9’000
Steuerersparnis dank Abzug der 3a Beiträge-24’000.-
Ertrag Police (Auszahlungsbetrag - Amortisation)-19’725.-
Kapitalauszahlungssteuer (6%)7’229.-
Total Amortisationskosten netto110’400.-86’504.-
Differenz (Kostenvorteil der Indirekten Amortisation plus Versicherungsleistungen im Todesfall von über CHF 96’000.-23’896.-

Tragbarkeitsberechnung

Liegenschaftswert400’000.-800’000.-1’200’000.-
Finanzierung
Eigenkapital 10% aus 3. Säule40’000.-80’000.-120’000.-
Eigenkapital 10% aus BVG oder sonstigem Vermögen40’000.-80’000.-120’000.-
1. Hypothek 66,67%266’667.-533’333.-800’000.-
2. Hypothek 13,33%53’333.-106’667.-160’000.-
Gesamtkosten
Zins 1. Hypothek 5,0%*13’333.-26’667.-40’000.-
Zins 2. Hypothek 5,5%*2’933.-5’867.-8’800.-
Amortisation 2. Hypothek (15 Jahre)3’556.-7’111.-10’667.-
Nebenkosten 1% des Liegenschaftswertes4’000.-8’000.-12’000.-
Gesamtkosten jährlich23’822.-47’645.-71’467
Gesamtkosten monatlich1’985.-3’970.-5’956.-
Tragbarkeit der Belastung
Erforderliches Bruttoeinkommen71’473.-142’949.-214’422.-

*Die Tragbarkeit wird mit kalkulatorischen Zinssätzen berechnet, welche den langfristig erwarteten Durchschnittszinssätzen entsprechen.

Vergleich Vorbezug / Verpfändung

VorbezugVerpfändung
+ Sie verfügen über mehr Eigenkapital. Dadurch brauchen Sie einen kleineren Hypothekarkredit+ Die Leistungen aus Ihrer Pensionskasse bleiben unverändert.
+ Dank tiefere Hypothek ist die Belastung durch Zinsen und Amortisation geringer+ Ihr ganzes Pensionskassenkapital wird weiterhin verzinst
+ Sie zahlen insgesamt weniger Steuern auf den Kapitalbezügen aus der Pensionskasse. Das Kapital wird nicht alles auf einmal (bei der Pensionierung) oder als Renteneinkommen bezogen und unterliegt deshalb tieferen Steuersätzen (Progression)+Sie können weiterhin in die Pensionkasse einzahlen und dies steuerlich abziehen (Einkäufe tätigen)
- Ihre Altersleistungen aus der Pensionskasse, d.h. die Rente oder das Kapital, werden tiefer ausfallen+Die höheren Hypothekarzinsen können Sie in der Steuererklärung abziehen und damit Ihre Einkommensteuern senken
- Je nach Pensionskasse wird Ihr Risikoschutz im Fall von Invalidität oder im Todesfall reduziert, was durch eine 3. Säule wieder kompensiert werden sollte- Durch den höheren Hypothekarkredit fällt die Belastung durch Zinsen und Amortisation höher aus
- Sie können in der Steuererklärung weniger Hypothekarzinsen abziehen- Es kann sein, dass das Finanzinstitut eine höhere Amortisation verlangt, was auch mit einer indirekten Amortisation 3a oder 3b erfolgen kann

Anstelle einer detaillierten Vergleichsrechnung genügt daher oft die Beantwortung von folgenden drei Fragen, um die für sich optimale Lösung zu finden.

  • Schätzen Sie Ihre Steuerbelastung als hoch ein?
  • Ist die Belastung durch die Hypothekarzinsen für Sie gut tragbar?
  • Erwarten Sie tendenziell eine Teuerung (Inflation)?

Wenn Sie alle diese Fragen mit „Ja“ beantworten, ist für Sie die indirekte Amortisation die bessere Lösung. Bei dreifachem „Nein“ empfiehlt sich eine direkte Amortisation. In allen anderen Fällen ist eine genauere Betrachtung ratsam.